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2019.03.25
避免樓市大起大落

  深入落實“房住不炒” 


  目前,我國房地產市場又走到了關鍵節點,面臨著方向選擇,並檢驗了市場的合理性。目前的住房市場預計將出現松動,這不僅是因為該市的政策,還因為市場需求勢頭的迅速釋放。在外部沖擊和內部轉型疊加的特殊時期,深入實施“嚴禁室內火災”,中國房地產市場的穩定健康發展,迫切需要房地產市場的大力支持。


  預期松動推動樓市高溫消退。從房價走勢來看,北京、上海、深圳等一線城市二手房價格下跌第一,並逐漸蔓延到二線城市。據國家統計局數據,2018年10月,全國70個大中城市中,二手房價格環比下跌的城市有14個,較9月份增加一倍。另據中國指數研究院調查,11月百城新建住宅均價環比上漲0.27%,漲幅較10月回落近0.2個百分點。從土地購置看,2018年1-11月,全國300個城市共流拍618宗住宅用地,流拍的總規劃建築面積約為2017年的2.3倍。從運行指標分析看,房地產開發投資增長率和商品房銷售面積同時下降。這些表明,房地產市場的高溫已經消退,市場預期已經放松,熱門城市房價已經下跌,房地產市場正面臨著一個方向的選擇。


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  房地產市場的穩健運行關系著宏觀經濟穩定。目前,我國宏觀經濟面臨外部沖擊和內部轉型的雙重壓力.保持房地產市場的穩定運行,避免房價的漲跌,既是維護宏觀經濟穩定的重要基礎,也是經濟彈性的重要體現。一方面,中國的城市化進程還沒有結束,發展的空間還比較大,客觀上也需要房地產業的健康發展;另一方面,房地產業對其他產業具有較強的輻射和帶動作用。它也是我國國內資產的主要分配區域。房價的波動將加劇經濟和金融的波動。因此,要防范房地產泡沫風險,有必要有效控制房價不合理上漲帶來的風險積累,並高度警惕房價快速下跌引發泡沫破滅的風險。


  從根本上講,“無投機住房”既是我國房地產調控的基本方向,也是房地產市場長效機制的科學注腳,房地產市場的合理性是實施“無投機住房”的根本支柱。一線城市二手房價格首次下跌,是市場預期放松、房地產市場理性複蘇的重要體現。


  落實“房住不炒”,促進房地產市場穩健運行,避免市場出現劇烈波動,當前亟待處理好以下四個關系:一是行政幹預和市場調節的關系;二是增庫存和去庫存的關系;三是買房和賣房的關系;四是加杠杆和降杠杆的關系。這四種關系的科學處理和有效反應,深刻反映了房地產市場各個參與者的理性。它也是打破過去穩固的房地產市場的行為范式的前提,也在相當程度上決定了未來房地產市場運作的方向。


  在市場多方博弈的框架下,保持房地產市場的平穩運行,最有可能形成多方利益的均衡。在城市政策的政策基調下,政策緊縮可能會導致非線性的實施效果,因此科學規劃,謹慎決策和有效實施的重要性是不言而喻的,不能過分強調。在複雜多變的市場環境中,遵循房地產市場運行規律,防范各種道德風險,抵制羊群效應,不僅檢驗了市場主體的合理性,也反過來影響著房地產市場的運行軌跡。目前我國房地產市場運行的關鍵節點,只有房地產市場的合理性才是保證未來市場穩定運行的根本支柱。


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